Por Dra. María Solange Maqueo Ramírez*
Los derechos a la privacidad y la protección de datos personales surgen, en gran medida, para proteger a las personas frente al poder del Estado. No sólo se trata de salvaguardar nuestra información frente al uso indebido proveniente del crimen organizado o de las grandes empresas tecnológicas. También son un límite al poder público: una forma de preservar espacios de autonomía individual frente a la capacidad del gobierno de observar, registrar o perfilar la vida de las personas.
Por ello, cada vez que el Estado decide crear un nuevo registro de carácter obligatorio, la pregunta constitucional no se agota en determinar si dicha medida tiene un objetivo legítimo (casi siempre lo tiene, al menos desde un punto de vista formal), sino en si tal medida es proporcional, es decir, si el beneficio que se busca obtener justifica la intrusión en la esfera privada de las personas y la acumulación de información personal.
Esta discusión cobró actualidad con motivo del análisis que realizó la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el pasado 25 de febrero, sobre la constitucionalidad del registro digital de contratos de arrendamiento en la Ciudad de México previsto en el artículo 2448 F del Código Civil local.
La disposición fue introducida mediante una reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 28 de agosto de 2024, dentro de un paquete más amplio de modificaciones en materia de vivienda. En el debate público, la atención se concentró casi exclusivamente en el establecimiento de límites al incremento de las rentas. Sin embargo, una de las innovaciones más relevantes de la reforma (y quizá una de las más problemáticas desde el punto de vista constitucional) fue la creación de este registro digital obligatorio.
Esta nueva disposición establece que los contratos de arrendamiento deberán registrarse ante el gobierno de la Ciudad de México en un plazo de treinta días cuando se trate de contratos nuevos, y de noventa días cuando se trate de contratos que ya se encontraban en vigor. Además, prevé que el registro no sea público y sólo pueda brindarse la información mediante orden judicial. El objetivo del registro se enmarca en un debate legislativo que pretende adoptar medidas para combatir la especulación inmobiliaria y fomentar el acceso a la vivienda.
En abstracto, la finalidad que persigue este paquete de reformas parece razonable. La Ciudad de México enfrenta desde hace años una presión creciente sobre su mercado inmobiliario. El aumento de rentas, la gentrificación en diversas zonas de la ciudad y la dificultad de amplios sectores de la población para acceder a una vivienda adecuada son fenómenos ampliamente documentados. Resulta comprensible que las autoridades busquen contar con información más precisa para comprender el comportamiento de este mercado.
El problema no radica en el diagnóstico, sino en los instrumentos elegidos para enfrentarlo.
Un debate construido sobre un presupuesto equivocado
En su análisis de constitucionalidad, la Suprema Corte partió de un presupuesto que resulta cuestionable: que el registro digital de los contratos de arrendamiento posee exclusivamente fines estadísticos y de política pública.
Es cierto que el Dictamen de las Comisiones Unidas de Administración y Procuración de Justicia y la de Planeación del Desarrollo del Congreso de la Ciudad de México, de 16 e agosto de 2024, destaca que el registro permitiría “generar una estadística sobre el mercado de rentas” para establecer o modificar acciones y programas con base en los resultados del sistema arrendaticio de la Capital. Sin embargo, el mismo dictamen cita como referencia el “Registro de Alquileres” de Santa Ana, California, cuyo propósito va más allá de la recopilación estadística. El objetivo del Registro de Alquileres, como señala el dictamen, sirve para vigilar los aumentos de renta permitidos y verificar el cumplimiento de la normativa aplicable. Además, como queda explícito en el dictamen, la reforma al artículo 2448 F tiene por objeto crear un registro a fin de que los arrendadores realicen la inscripción de los contratos de arrendamiento, para dar certeza jurídica a las partes.
A pesar de lo anterior, el proyecto presentado ante el Pleno, a cargo del ministro presidente de la Corte, sostuvo que el registro constituye un instrumento legítimo de política pública destinado a generar información estadística sobre el mercado de rentas. Bajo esta premisa se concluyó, por mayoría de votos, que la medida es compatible con los derechos de privacidad y protección de datos personales siempre que la información recabada se limite a los datos estrictamente necesarios para cumplir ese objetivo. De esta manera, el registro podría incluir información como el monto de la renta, el incremento pactado y la ubicación general del inmueble (colonia y alcaldía), pero debería excluirse toda información que resulte innecesaria para su objetivo público, esto es, para el objetivo de generar información estadística.
Diversas ministras y ministros desarrollaron argumentos en esa misma dirección. Algunas intervenciones insistieron en que, si el objetivo es meramente estadístico, no resulta necesario conocer la identidad de las personas arrendadoras ni de las arrendatarias.
El problema de esta línea argumentativa es que parte de una premisa equivocada. El registro digital de los contratos de arrendamiento no necesariamente tiene un objetivo meramente estadístico. Si ese fuera realmente su propósito, el propio diseño normativo del registro carecería de sentido. La información sobre el comportamiento del mercado de rentas podría obtenerse mediante encuestas representativas, estudios de mercado o mecanismos estadísticos similares a los que emplea el INEGI. Tampoco sería necesario establecer su carácter confidencial para uso exclusivo del gobierno de la Ciudad de México. De hecho, si este fuera el caso, la información debería ser anónima desde el momento mismo en que se realiza el registro correspondiente.
La lógica del registro sólo se explica si se entiende como una medida de control regulatorio, esto es, como un instrumento destinado a verificar que los arrendadores cumplan con los límites establecidos por el Código Civil para el incremento de las rentas. Si ese es el objetivo, y todo parecería indicar que lo es, entonces el registro necesariamente requiere identificación individual y trazabilidad. Un registro anónimo no es útil para hacer cumplir la ley, ni siquiera para verificar que los arrendadores cumplan con la propia obligación de realizar el registro correspondiente, so pena de una posible nulidad absoluta del contrato de arrendamiento, si es que hacemos caso a la teoría general de las ineficacias como no parece haberlo hecho el legislador.
La Suprema Corte, al asumir que el registro tiene exclusivamente fines estadísticos, terminó por analizar la medida desde una perspectiva que no refleja el verdadero sentido de la reforma al Código Civil. Sólo una ministra del Tribunal, Lenia Batres, advirtió esta circunstancia, aunque sin claros efectos en el sentido de su voto.
Paradójicamente, la interpretación que acota el registro para fines estadísticos produjo un resultado parcialmente favorable para la protección de la privacidad y los datos personales, pues limita significativamente su alcance y los datos que podrán recabarse.
La situación recuerda conocidas anécdotas de serendipia. La Corte llegó a una conclusión razonable, esto es, restringir el alcance del registro, pero por las razones equivocadas. Ello no salva la cuestión sobre la constitucionalidad de la norma analizada por la Corte, pues si el registro sólo tuviera fines estadísticos resultaría cuestionable, incluso, la propia conformación de un registro digital de contratos de arrendamiento como una medida idónea y necesaria para alcanzar el fin perseguido.
Vigilancia por acumulación
El problema adquiere mayor relevancia cuando se observa el contexto normativo más amplio. En los últimos dos años se ha fortalecido una tendencia hacia la creación de sistemas digitales gubernamentales capaces de centralizar e interconectar grandes volúmenes de información. La interconexión entre bases de datos públicas y privadas permite que la información recopilada para una finalidad determinada termine utilizándose para otros propósitos. Este fenómeno de vigilancia por acumulación implica la capacidad del Estado de perfilar y monitorear a las personas no a partir de un solo registro, sino mediante la agregación de múltiples bases de datos.
En ese contexto, un registro obligatorio de contratos de arrendamiento podría fácilmente integrarse con otras bases de datos públicas para diversos fines, sean fiscales, de seguridad o de inteligencia. La constitucionalidad de la medida no puede analizarse como si el registro digital de contratos de arrendamiento existiera en aislamiento. Debe evaluarse también en el contexto del ecosistema digital del Estado.
El debate de la Corte se centró en determinar si el registro debería incluir todos los datos previstos en el artículo 2448 F del Código Civil, datos que por cierto son los que debe contener cualquier contrato de arrendamiento de inmuebles para uso habitacional, o bien, si debería acotarse a datos agregados para fines estadísticos y de política pública. Pero la discusión dejó abiertas preguntas fundamentales: ¿cuál será el alcance de la utilización del registro por parte de las autoridades?, ¿cómo se evitarán los usos secundarios de la información? y ¿qué garantías o salvaguardas existen para garantizar el uso debido y la seguridad de la información personal? Mientras estas cuestiones permanezcan abiertas, la constitucionalidad del registro seguirá siendo, en el mejor de los casos, una conclusión provisional.
Nadie puede negar que la Ciudad de México enfrenta una crisis de vivienda. Los precios del arrendamiento han aumentado de una forma sostenida y el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más difícil para amplios sectores de la población. Pero la solución a ese problema no puede consistir en multiplicar indiscriminadamente los registros gubernamentales. La privacidad no se erosiona únicamente mediante grandes sistemas de vigilancia. También puede debilitarse a través de la acumulación gradual de registros administrativos que, en apariencia, persiguen fines legítimos.
* La doctora María Solange Maqueo Ramírez es integrante del Observatorio de la Justicia, iniciativa impulsada por el Tecnológico de Monterrey y que agrupa a universidades, colegios y especialistas en el análisis del funcionamiento judicial. Miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel II. Académica. Directora de la Facultad de Derecho de la Universidad La Salle, México: Universidad La Salle | Profesionales con valor
